こんにちは。フリーランス医のDr.さいとーです。
私はマイクロ法人を経営中にフリーランス医になりました。
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マイホームの住宅ローンを組むのは少し大変でした
今回は【マイクロ法人】フリーランス医が住宅ローンを組むときの注意点とその対策について記事にしました。
フリーランス医やマイクロ法人設立を考えている方の参考になれば嬉しいです。
・フリーランス医×マイクロ法人の審査基準は銀行によって大きく違います。
・マイホーム購入を考えている方は法人の設立時期に注意が必要です。
・個人事業主（個人の年収）で審査をしてくれる銀行を選びましょう！
【マイクロ法人】フリーランス医が住宅ローンを組むときの注意点
私は常勤先を持たずに非常勤を掛け持つフリーランス医で、家族経営のマイクロ法人を経営して2期目す。
つまり、勤務医や開業医のように常勤先の病院がなく、雇用されているのは聞いたこともない会社の代表ということです。
このような働き方をしていると住宅ローンの申請では注意が必要です。
住宅ローンを申請できる銀行が限られる
マイクロ法人×フリーランス医はマイナー同士の掛け算のため、社会的信用は低いと言わざるを得ません。
詳細は後述しますが、大手のメガバンクや地方銀行の一部は、申請できませんでした。
住宅ローンを申請できる銀行が限られてしまいました。選べる銀行数が少なくなってしまうことには留意が必要です。
住宅ローン金利が高くなりやすい
借入金利は0.1％高いだけでも100万円単位で支払いの総額が変わってきます。
住宅ローンで選べる銀行が少ないと、必然的に金利が高くなる傾向があります。
社会的信用のなさは住宅ローン金利にも反映されていると言えるでしょう。
職業の説明に苦労する
不動産屋さんや銀行員さんに職業の説明をするのが大変です。
中古戸建て物件を探して、不動産屋さんへ😀
— Dr.さいとー＠フリーランス医 (@DrSaitohobbytoH) August 26, 2021
相手「ご職業は何をされてますか？」
私「医師で大学院生です。
現在は大学病院やその他いくつかの病院に非常勤として働いています。
ただ、会社を設立したので、社会的には『会社役員』になるかもしれません」😅
業者の方「？？？」
説明しても大半の方はポカーンとなってしまいます。
職業を毎回説明するのがだんだん憂鬱になってきます 笑
銀行の住宅ローンの審査結果
マイナー働き方は住宅ローンの申請時にはどのような影響がでたのかな？
私が住宅ローンの検討したのはネット銀行が3行、大手地銀、他県地銀、J○バンクの計６行です。
ネット銀行 3行
金利の低さで人気のネット銀行ですが、ネット銀行は3行を検討しました。
・○ayPaｙ銀行
○ayPay銀行はマイクロ法人経営者では住宅ローンを申請さえできませんでした。
申込時の事前のチェックリストに「家族経営の法人を経営していない」にチェックを入れる必要がありました。マイクロ法人の経営者を最初から排除する意向のようです。
・○BIネット銀行と○u自分銀行
○BIネット銀行と○u自分銀行は申請自体は可能でした。
ただ、注文住宅を建てる場合、いわゆる「つなぎローン」対応の銀行を選ぶ必要がありました。
つなぎローンとは、いったん土地のローンを組んで、建物が完成したら土地のローンを一度完済して、土地と建物の両方のローンを組むというものです。（また工務店へ支払う中間金などにも対応）
どちらのネット銀行もつなぎローンに対応していなかったため、住宅ローンの申請は行いませんでした。
大手の地方銀行とメガバンク
県内なら多くの人が口座を開設をするような大手の地銀からは
法人の3期分の決算を出すようにと言われました。
私の法人2期目を迎える段階で1期分の決済しか迎えていませんでしたので、提出できませんでした。
結果的に、大手地銀で住宅ローンの申請はできませんでした。
大手地銀でその対応でしたので、メガバンクは門前払いで申請はしていません。
他県地銀
大手地銀ほどではないですが、県内に数店舗の支店がある地方銀行は
「最近設立したばかりの法人の場合は、個人事業主として扱います」
とのことでした。つまり個人の年収から審査をしてくれる銀行でした。
個人の源泉徴収を3年分提出して、申請と審査をしてもらえました。
結果として、こちらの銀行で住宅ローン契約をすることになりました。
金利はネット銀行よりは多少高かったのですが、つなぎ融資にも対応していたことも幸いしました。
J○バンク
J○バンクでも住宅ローン審査はしてくれました。
結果的に審査も通ったのですが、買い入れ金利が高かったので、ローンの申し込みには至りませんでした。
せっかく審査通してもらったのに、すみません。。。
住宅ローン申請の時の対策
各銀行のローン審査基準を調べましょう！
銀行によって審査基準は異なります。
銀行によっては法人決算3期分が必要なところもあれば、個人事業主（個人の年収）で審査をしてくれるところがあります。
まずは担当者に確認してみましょう！
個人の年収で判断してもらえる銀行だと確実性が高いです。
マイホームと法人の設立時期は離したほうがいい
大手地銀で3期分の法人決算が必要でした。
メガバンクでは3期以上の決算が要求されることもあるでしょうし、内容の審査も厳しいと思われます。
私の場合は大手地銀やメガバンクは申請さえできなかったです。
結果的には住宅ローンの選択肢が減ってしまいましたので、マイクロ法人の設立とマイホームを建てる時期は被らない方がいいと思いました。
住宅購入を考えている方は法人の設立時期に注意しましょう！
直近3年の法人決算は黒字にしておく
住宅ローンの審査に使われる決算書は黒字に越したことはないです。
税金対策としてわざと赤字決算にしている法人もあるかもしれませんが
マイホーム購入の可能性があるなら法人の決算の少なくとも直近3年は黒字にしておいた方がいいと思います。
まとめ
最後までお読みいただいてありがとうございます！
マイクロ法人×フリーランス医はマイナーな強みもあれば、与信面では不安定な面があります。
今回は多少苦労はあったものの無事に住宅ローンを申請することができました。
個人的には社会勉強としていい経験になりました。
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という方は、関連記事の下のコメント欄にお気軽にコメントをお願いします！
以上Dr.さいとーでした！
それではまたお会いしましょう！！
コメント
Dr.さいとー 様
いつもブログを参考にさせて頂いております。
ネット銀行は色々な手間をシステムで省略して好条件を達成しているらしいので、フリーランス医までは見てくれないのでしょうか。地域に根ざした金融機関が良さそうです。
現在、以前断られたアパートの借り換えを遠方の地銀で進めています。今回は物件勝負なので本業までは厳しく見られませんでしたが、週間勤務表と単価を提示して推定年収を算出した資料と、各々の雇用契約書のコピーかそれに変わるものを提出してみました。
与信以外にも警察に職務質問された時とか、製薬会社主催の講演会に出席して勤務先を書く欄とか、慣れないと戸惑いました。
まだ法人は設立していませんが、いずれは法人で堂々と勝負できる属性まで上がっていきたいです。
SOGO様
お世話になっております。
ネット銀行の条件クリアは注文住宅ということもあり、なかなか困難でした。
返済を半年間してから、ネット銀行に借り換えを検討してみるのはいいかもしれませんが。
精力的に取り組まれているのですね。すばらしいです。
私も属性は自分であげるしかないところも楽しんでやっていきたいと思います。
これからもよろしくお願いします！ Dr.さいとー
コメント失礼します。
私も個人事業主と法人を掛け持ちしており、住宅ローンの審査で困っておりまして。
差し支えなければ、採用された地方銀行を教えていただけないでしょうか？